Hei alle!

I forbindelse med gravearbeid i gata, har Vann- og avløpsetaten (VAV) foreslått å etablere noen midlertidige p-plasser nede ved garasjene (se bilde). Deler av området er forvaltet av Oslo kommune og Bymiljøetatene, mens andre deler av området tilhører oss.

VAV ønsker å legge duk og pukk. Dette vil bli fjernet når vi igjen kan åpne for parkering i Svaneveien etter prosjektet er lukket (ca. April 2024).

Styret er i utgangspunktet positive til at disse plassene etableres midlertidig, da parkeringssituasjonen er vanskleig. Har du innspill, eller meninger om saken, så send oss gjerne en mail på lilleskogen.huseierlag@gmail.com

Bildet under viser en stakeluke. Disse lukene befinner seg i en av boenhetene i hver ende av hver rekkehusrekke. Det skal altså være to slike i hver rekkehusrekke. Lukene er til for å sikre tilgang til underliggende avløpsledning og er slik del av  sameiets felles rørsystem.

Som kjent er hver boenhet koblet på en felles, underliggende, avløpsledning, som går på langs – under hver rekke, og som leder avløpsvann videre til kommunal ledning (se vedlagt skisse der stakeluken er markert med gult). Oppstår det feil, eller brudd på underliggende ledning, er stakelukene eneste tilkomst for å kunne reparere skaden.

Ledningene er over 60 år gamle og i dårlig forfatning. Styret arbeider derfor med å fornye rørene. I forbindelse med dette arbeidet har vi fått vite at enkelte enheter har murt igjen, eller fjernet sin stakeluke. Vi er klar over at dette kan ha skjedd i god tro uten at man var klar over lukens betydning. Det kan også har skjedd for lenge siden, av tidligere eiere (ikke nåværende eiere). Vi gjør imidlertid oppmerksom på at slik gjenmuring av stakeluker ikke må forekomme! Stakelukene er del av sameiets felles infrastruktur, og uten tilgang til luken, er det svært krevende og dyrt å fornye, eller reparere underliggende avløpsrør. Det er derfor svært viktig at de boenhetene som har slike luker ikke fjerner dem, eller murer dem igjen.

Vi vil komme tilbake med informasjon om når vi skal gjennomføre fornying av underliggende rør i den enkelte rekke. Så lang har vi fornyet røret i 2 av 8 rekkehusrekker.

Hage- og velferdskomiteen inviterer til dugnad 8. mai kl 17:30. Oppmøte ved flaggstanga.

Komprimatorbil

Det vil også i år bli bestilt komprimatorbil til hageavfall 8. mai kl 18:00. All kvist som skal med på komprimatorbilen legges på følgende steder: 1. Ved søppelskur i Grågåsveien ved krysset, 2. Snuplass innerst i Svaneveien, mellom carport og vaktmestergarasje, 3. Ved garasjene mot Østensjøvannet, 4. Ved garasjene mot skolen/fotballbane

Oppgaver som skal løses:

– Koste/skrubbe tak på søppelskurene

– Fjerne eventuelt hensatt søppel ved fellesarealer og garasjer, og kjøre det til mottaket på Ryen/Grønnmo.

– Luke og klippe felles hekker 4-6 personer

– Feie og vedlikeholde felles stier og stikkveier 2-4 personer.

– Plukke søppel – her kan barna aktiveres. Ta gjerne med egen plastpose. Vi har hansker og poser til plast.

– Male og reparere gjerder og skur der det trengs

– Gå over tørkestativene – rense/skrape, male, stramme snorer, luke rundt

– Rydde og renske utenfor støygjerdet mot Østensjøveien

– Lesse på komprimatorbil 3 – 4personer x 2 (dette er en lang økt, så her trenger vi eventuelt to arbeidslag som kan bytte på)

– Rydde kompost, eventuelt plante i ferdig kompost, og sette opp nye komposter.

– Fjerne hageavfall i fellesarealer mot Østensjøvannet.

– Dersom du mener det er flere ting som bør gjøres, så meld fra.

Vask av søppelskur:

Vi trenger i tillegg 4 til 8 frivillige til å vaske søppelcontainere og rydde i og rundt søppelskur. Dessverre faller søppeltømming på andre dager: Søppelhenting papir er onsdag. Søppelhenting mat, plast og restavfall er fredager. Vi trenger derfor noen som kan bidra til å vaske disse på fredagen og onsdagen før eller etter dugnaden. Man må ha tilgang til vann og slange/høytrykksspyler. Meld fra til linn Linn Rogne <linn.rogne@hotmail.com>

Gå over egne hekker:

Vi ber om at alle går over egne hekker ut mot veien for å forbedre sikten, særlig i svinger, samt i stikkveiene for å gi bedre fremkommelighet.

Meld i fra:

Vi forventet at alle husstander deltar på dugnaden. Er det bestemte oppgaver man kan tenke seg å gjøre, så meld fra til Linn i hagekomiteen: linn.rogne@hotmail.com

Det vil i år bli servert pølser, saft og is fra kl 18:30 ved snuplassen i Svaneveien.

God dugnad

Hilsen Hage- og velferdskomiteen

Mandag 28. mars starter vi med rørfornying i Svaneveien 19 til 21. Det er Olimb som utfører arbeidet, etter å ha vunnet et anbud styret utlyste til to ulike firma. Det er det underliggende smijernsrøret som ligger under rekka som skal fornyes. Dette er godt over 60 år og i dårlig forfatning. Røret spyles og rengjøres fredag 24. Mars, før de fornyes med en epoxyblanding mandag den 28

Tilsvarende fornying skal utføres samme uke, i Svaneveien 24 til 28. Arbeidet her starter tirsdag den 29.

Fredag 24. mars vil en bil fra Lekkasjeteknikk stå ved innkjørseln til Svaneveien (Se bilde). Ta hensyn til denne ved inn- og utkjøring. Mandag 28. vil en stor bil fra Olimb parkere på samme sted. Vi vil anbefale at man ikke bruker den innerste ladeplassen ved trafo, da det kan bli vanskelig å komme forbi i det smale kjørefeltet for andre trafikanter.

Tirsdag 28. Starter arbeidet med å spyle rørene i Svaleveien 24 til 28. Også her vil det være behov for å avsette plass til bil. Se vedlagte bilder.

Styret er innstilt på å organisere tilsvarende arbeider i alle de andre rekkene etter hvert.

Som tidligere varslet har Oslo kommune fradelt deler av vår festetomt, GNR 161 bnr. 242. Styret har lenge kjempet for at vi skal få beholde arealet, men etter nøye gjennomgang av saken anser vi ikke det lenger som mulig. Som kjent har sameiet i dag både søppelskur og tørkestativ på plenen, og det er også trampoliner og lekeområder på tomten, som ligger mellom gangstien utenfor rekkehusene i Grågåsveien og selve Grågåsveien (se kartutsnitt).

Denne delen av tomta/fellesarealet inngår ikke GNR 161 br. 13 som sameiet kjøpte i 2002. I forbindelse med kjøpet av festetomten (161/13) inngikk sameiet i 2002 en avtale med Oslo kommune om at den delen av tomta som nå er fradelt (161/242) skulle fradeles og overskjøtes til Oslo kommune (se gult markert område under).

Tomten er regulert som friluftsområde og ifølge reguleringsplan er det tegnet inn mulighet for å anlegge gangvei.  Styret har forsøkt å få dialog med Oslo kommune om hva de ønsker å bruke tomta til og om mulig få opprettholde noe av bruksretten, men så langt ikke fått noe resultat. Kommunen vil overta tomta betingelsesløst og viser til avgtale fra 2002.

Nåværende styret har hatt advokat på saken og gjennomgått saken grundig. Vi har snudd hver stein for å undersøke om vi har noen mulighet til å beholde arealet, eller festeretten. Men etter nøye gjennomgang, og med tanke på den avtale som ble inngått i 2002, anser vi det ikke lenger som noen mulighet at vi får beholde dette arealet. Dette er trist, irriterende og svært beklagelig. Vi vil fortsette arbeidet med å forsøke å sikre en bruksrett for lek og opphold, søppelskur etc. Spørsmål om saken kan rettes til lilleskogen.huseierlag@gmail.com

Vedlagt informasjon om ladeplasser for elbil og om rørfornying i Svaneveien 19a til 21d, og Svaneveien 24a til 28b.

Flere eksklusive ladeplasser

Antallet ladeplasser som reserveres for elbil økes fra 4 til 8 plasser. Det har styret bestemt. Alle de fire ladeplassene innerst, på snuplassen i Svaneveien er nå reservert for elbiler og ladbare hybrider. Samtidig øker vi antall plasser som reserveres for elbil ved transformatorstasjonen. I dag er bare to av plassene reservert for elbiler. Nå reserverer vi de fire plassene, innerst mot transformatorstasjonen for elbiler. Vi vil følge med i tiden framover og gi beskjed til de som eventuelt feilparkerer bensin- og dieselbiler på ladeplassene.

Alle som lader bilen oppfordres som før til å flytte bilen når den er fulladet.

Bakgrunnen for vedtaket er at antallet elbiler i gata er økt kraftig. Vi har rundt 25 ladbare elbiler og hybrider i sameiet. Nasjonalt er 20 prosent av bilparken nå helektrisk. Det øker behovet for å kunne lade og styret har tatt en konsekvens av dette.

Systemet vårt har så langt vært tillitsbasert. Dette har ikke fungert godt nok. Mange med fossilbil har parkert på ladeplassene og folk med elbil er heller ikke flinke nok til å flytte bilene etter landing. Vi har forståelse for frustrasjon over manglende parkeringsplass, eller ladeplass, og håper disse nye retningslinjene vil føre til bedre samhandling på parkeringsplassen. Styret ser på muligheten for å skilte bedre og vil også gi beskjed til de som feilparkerer i framtiden.

Forflytningshemmede/ funksjonshemmede med HC-merke på bilen har som før anledning til å parkere på ladeplassene.

Rørfornying i Svaneveien

Sameiet har fått pålegg fra Oslo kommune om å fornye to av bunnledningene i gaten. Dette gjelder bunnledningene til Svaneveien 19a til 21d, og Svaneveien 24a til 28b. Styret har over tid hatt dialog med Vann- og avløpsetaten om saken og det dreier seg bl.a. om sprekker i et betongrør som ligger under et tilbygg i Svaneveien 24. Som kjent ble bunnledningene byttet ut i 2019, men noen meter av det gamle betongrøret ble liggende igjen, da det lå under et tilbygg entreprenøren ikke klarte å sikre. I forbindelse med at røret skal fornyes, har vi fått utført rørinspeksjon av de gamle smijernsrørene som ligger under de to rekkehusrekkene.

Disse rørene har ligget her siden rekkehusene ble bygd på midten av 1950-tallet, og er i dårlig forfatning.

Rørinspeksjon viser svanker og belegg på innsiden av rørene. Dette belegget kan holde igjen sedimenter i røret, slik at det kan gå tett. Det anbefales derfor å spyle rørene og fornye dem med epoxy, noe som også vil holde skadedyr unna. Styret har derfor besluttet å fornye de gamle smijernsrørene i disse to rekkene, når vi først er i gang med å fornye deler av bunnledningene som strekker seg mot kommunal kum.

Det er hentet inn tilbud på rørfornying fra to ulike entreprenører, Olimb og TT-teknikk. Olimb har gitt oss det beste og rimeligste tilbudet og styret har derfor gått inn for at Olimb skal få oppdraget med å fornye rørene. Prisen for å fornye rørene i disse to rekkene er på 198 000.- Arbeidet vil delvis finansieres med frie budsjettmidler, i tillegg vil vi kreve inn 1600.- kroner per boenhet i ekstra innbetalinger for å finansiere arbeidet.

Vi kan regne med at tilstanden på de gamle, underliggende smijernsrørene er den samme i alle 8 rekkehusrekker. Vi må derfor belage oss på å måtte utføre tilsvarende rørfornying i alle 8 rekker i løpet av de kommende årene. Styret vil følge opp denne jobben for å sikre en god og planlagt gjennomføring.

Datoer for årsmøte og dugnad

Det er satt tentativ dato for ordinært årsmøte 4. mai og dugnad 10. mai. Innkalling og informasjon kommer i april.

Hei alle!

Her følger litt informasjon fra styret. Det er viktig informasjon og vi ber deg bruke litt tid på å lese mailen.

Ulike renoveringsoppgaver

På sist årsmøte framkom det at det ikke er enighet mellom huseierne om hva slags eierstruktur vi har i sameiet: Da styret foreslo å formalisere eierstrukturen, som et tingsrettslig sameie, slik vi er registrert som hos Brønnøysundregistrene, møtte forslaget motforestillinger fra enkelte medlemmer. I stedet ble det enighet om at styret skulle få utarbeidet en juridisk betenkning om eierstrukturen. Denne er under utarbeidelse og ventet ferdig ganske snart. Samtidig er det mange små og store vedlikeholdsoppgaver som venter. Men uten enighet huseierne i mellom, om hva slags juridisk samarbeidsform vi har, finner styret det vanskelig å iverksette tiltak som berører sameieobjektene. 

Her følger en oversikt over ulike oppgaver vi har foran oss

1) Styret har fått en muntlig henvendelse fra brannvesenet som mener det er behov for en takgangvei som gir brannvesenet tilgang til alle piper. Når pålegget kommer, vil det gjelde alle rekkene. Se egen beskrivelse under.

2) Etter at kommunen har avdekket det de mener er mulig sprekker på enkelte av bunnledningene i sameiet, kan det bli aktuelt å gjennomføre ytterligere vedlikehold på enkelte av disse. Dette gjelder bunnledning i Svaneveien 24a til 28b og for Svaneveien 19a til 21d. Beboerne her er informert allerede og det er innledet dialog med kommunen. Styret har bedt om et møte med Vann- og avløpsetaten for å få avklart helt konkret hvilke mangler de mener å ha funnet. Dersom det er noe som må rettes opp, kan det dreie seg om reklamasjon mot firmaet som utførte arbeidet.

3) Enkelte beboere har påpekt at det kan være rotter i bunnledningene som strekker seg under rekkene, altså de originale smijernsrørene. Varselet kommer fra andre rekker, enn de som er berørt av VAV-saken. Styret vil vurdere om det skal gjennomføres en kamerainspeksjon av smijernsrørene og om det er behov for å strømpeføre disse. Men arbeidet er foreløpig satt på vent.

4) Det er ytret ønske om å skifte ut det elektriske anlegget på garasjene mot Østensjøvann. Dette er gammelt og har behov for fornying. Styret har hentet inn et tilbud, men vil foreløpig ikke gjøre noe mer før sameiet avklarer sin juridiske status. Det er også registrert innbrudd i noen av garasjene, og det kan være behov for å skifte låser. Dette vil eventuelt bli betalt av inntektene vi har fra utleie av garasjene. Oppgaven er satt på vent.

5) På årsmøtet var det en diskusjon om sameiets gangstier bør asfalteres. Dette er satt på vent. Det samme gjelder spørsmålet om fjerning av kratt bak Østensjø garasjer, og utredning av sportsboder.

6) Årsmøtet vedtok at det skulle gjennomføres en brannteknisk undersøkelse av bygningsmassen. Styret er i ferd med å hente inn tilbud på dette, men vil ikke iverksette noe uten at eierstruktur og ansvarsfordeling mellom huseiere og styret er avklart. 

Så klart den juridiske betenkningen er klar, vil vi sende denne ut til huseierne. Vi vurderer å legge opp til et ekstraordinært årsmøte der saken kan diskuteres på nytt. 

Mer om takgangvei

Brann- og redningsetaten gjennomførte tidligere i år tilsyn av fyringsanleggene i gata, hvor flere av huseierne fikk muntlig tilbakemelding om at husrekkene mangler tilfredsstillende tilkomst til pipene. Husene har i dag takstiger, men grunnet krav fra TEK10 og Arbeidsmiljøloven er det ikke tillatt å benytte usikrede stiger for å ta seg opp på takene. I forbindelse med tilsyn og feiing er det derfor et krav om vegghengte stiger på hvert hus, eller at man som alternativ etablerer en smal møneplattform som sikrer atkomst til pipene. Sistnevnte løsning kan kombineres med en stige som monteres på husrekkenes endevegger, noe rekkene har i dag. Beskjeden ble altså kun gitt muntlig til styret, og sameiet har så langt ikke mottatt noen krav eller skriftlig pålegg. Vi vil oppfordre de av sameiemedlemmene som planlegger å sette opp solceller, til å sette seg inn i hvilke krav som kan komme for å undersøke om dette kan komme i konflikt med anleggene de planlegger. 

Asfaltering av snuplass. 

Snuplassen er asfaltert, etter vedtak på årsmøtet. Anleggservice Øst gjorde ikke jobben ferdig. Etter klage kommer de tilbake mandag 31. oktober for å asfaltere ferdig. Alle biler må fjernes fra snuplassen mandag morgen.

Med hilsen

Styret

Hei folkens. Se bilde under. Fredag 7. okt. skal det asfalteres på hjørnet ved Svaneveien/Grågåsveien, der man på bildet ser en dam. Det er en grop her som asfaltarbeiderne ikke hadde tatt grundig nok sist. Nå kommer de på fredag for å fullføre jobben. Plassene mellom trafo og skolen må ikke brukes.

Her følger innkalling til årsmøte, med årsrapport, regnskap og budsjett. Revisjonsberetning foreligger dessverre ikke enda. Denne har vi enda ikke fått fra OBOS, men vi regner med at den er klar til årsmøtet. Side 4 mangler. Dette var bare en blank side, så den kan dere se bort i fra. Papirene er også lagt ut i de hvite postkassene.

Møtet finner sted på Hagestuen på Abildsø skole, onsdag 4. mai kl. 19:00.

Vel møtt!

Hage- og velferdskomiteen inviterer til dugnad 27. april kl 17:30. Oppmøte ved flaggstanga. Det vil også i år bli bestilt komprimatorbil til hageavfall 27. april kl 18:00.

All kvist som skal med på komprimatorbilen legges på følgende steder: 

1. Ved søppelskur i Grågåsveien ved krysset 

2. Snuplass innerst i Svaneveien, mellom carport og vaktmestergarasje 

Oppgaver som må løses: 

– Vaske søppelcontainerne i 4 søppelskur, inkludert rydding i og rundt skurene. (min: 4-8 personer). Søppelhenting er onsdag. Vent derfor med å kaste søppel etter søppelhenting. Man må ha tilgang til vann og slange/høytrykksspyler. 

– Koste/skrubbe tak på søppelskurene

– Fjerne eventuelt hensatt søppel ved fellesarealer og garasjer, og kjøre det til mottaket på Ryen/Grønnmo. 

– Luke og klippe felles hekker 4-6 personer 

– Feie og vedlikeholde felles stier og stikkveier 2-4 personer.

– Plukke søppel – her kan barna aktiveres. Ta gjerne med egen plastpose. Vi har hansker og poser til plast.

– Male og reparere gjerder og skur der det trengs 

– Gå over tørkestativene – rense/skrape, male, stramme snorer, luke rundt 

– Rydde og renske utenfor støygjerdet mot Østensjøveien 

– Lesse på komprimatorbil 3-4personer x 2 (dette er en lang økt, så her trenger vi eventuelt to arbeidslag som kan bytte på)

– Rydde kompost, sette opp nye komposter.

– Fjerne hageavfall i fellesarealer mot Østensjøvannet.

Vi ber om at alle går over egne hekker ut mot veien for å forbedre sikten, særlig i svinger, samt i stikkveiene for å gi bedre fremkommelighet. 

Dersom du mener det er flere ting som bør gjøres, så meld fra.

Vi legger ut en Facebook post på Lilleskogen Huseierlag der man kan melde seg på de enkelte oppgavene, og eventuelt melde inn nye oppgaver. De som ikke har Facebook kan melde inn ønsker om oppgaver på e-post til Linn i hagekomiteen: linn.rogne@hotmail.com

Det vil i år bli servert pølser, saft og is fra kl 19 ved snuplassen i Svaneveien.

God dugnad

Hilsen Hage- og velferdskomiteen